打破房地產神話
我見我思－2014年06月12日
謝錦芳
政府多次宣示打房，但房價愈打愈高，似乎造就了房市只漲不跌的神話。圖為建商的房地產廣告，在街頭隨處可見。本報系資料照片楊明峰攝
台灣的住宅自有率逼近9成，全球僅次於新加坡，而空屋率也逼近2成；隨著房價飆漲，雙北市的房貸負擔率、房價所得比均創下歷史新高，遠超過溫哥華、舊金山、倫敦等，成為國際各大城市中，房價最不親民的市場。儘管政府多次宣示打房，但房價愈打愈高，似乎造就了房市只漲不跌的神話。
居住正義民無感
本報調查採訪室一連4天推出「明日城市──居住正義」專題，探討現階段居住不正義的成因與住宅政策的缺失，並提出修法建議與制度改革。據本報最新民調，高達8成2受訪者認為房價不合理，逾7成受訪者認為居住正義根本未落實，同時有7成3的受訪者支持政府推出進一步打房政策。近年馬總統不斷高喊居住正義，民眾卻無感，值得進一步檢討。
台灣超高的房價所得比與超額供給，顯示房市供需嚴重失調。其實，依內政部統計，台北市10年前房貸負擔率曾在3成以下，尚在合理範圍內。不過，自2003年起，台北房價一路上漲，10年來增長1.7倍，尤其在金融海嘯之後，房價漲勢凶猛，德明財經科技大學副教授花敬群分析，其中高達5成是泡沫。
觀察房市發展，可從價、量兩個面向。花敬群以近5年平均每季住宅交易件數為基礎，假設其中2成為新屋交易，8成為中古屋，以此推估主要縣市新建住宅待去化年數。從使用執照申請戶數推估，新竹市近5年完工建物大約要花12年售完，新竹縣約9年，顯示這些縣市房屋超額供給相當嚴重。
若把使用執照與建造執照申請戶數加總推估，近5年已完工建物加上明年將完工建物，新竹市超額供給至少要20年售完，新竹縣約17年。這項調查顯示，在房價看漲趨勢下，建商一窩蜂搶建，把未來10-20年所需房屋都蓋好了。
在利率與稅率雙低環境下，加上不合理的不動產稅制，助長了房價飆漲。依中研院分析，若2001年在台北市買下40坪的房屋，土地持分8坪，市價1000萬元，而於2013年以3050萬元出售，所負擔的資本利得平均稅率僅1.66%，比所得稅最低級距稅率5%還低；而12年來的持有稅（房屋稅與地價稅）平均稅率僅千分之一，相較於巨額的利潤，實在微不足道。台灣不動產稅率明顯低於國際水準，更是所得分配快速惡化的元凶之一。
不動產稅率偏低
從愛爾蘭、西班牙等房市泡沫破滅經驗顯示，房價不可能永遠上漲，民眾要小心別成為最後一隻老鼠。韓國經驗更告訴我們，落實不動產實價課稅，推動房地合一課稅是必要改革。在未來兩年內，馬總統與其不斷高喊居住正義，不如好好落實這些改革。
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